Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
Cena mieszkania to nie wszystko: PCC, notariusz, sąd wieczystoksięgowy, pośrednik — i dopiero wkład własny. Policz, ile gotówki musisz realnie mieć na stole, zanim bank da resztę.
Założenia i stawki zaktualizowano: lipiec 2026
Gotówka potrzebna na start
123 446 zł
Wkład własny + wszystkie koszty transakcyjne.
Same koszty transakcyjne
13 446 zł
2.4% ceny nieruchomości — tego nie pokryje kredyt.
Rozbicie kosztów
| Wkład własny20% ceny — minimum banków to zwykle 10–20% | 110 000 zł |
| PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)2% ceny przy zakupie z rynku wtórnego | 11 000 zł |
| Taksa notarialna (z VAT)Połowa taksy maksymalnej dla lokali mieszkalnych | 1827 zł |
| Wypisy aktu notarialnegoRyczałtowo, zależy od liczby stron | 200 zł |
| Opłaty sądowe (księga wieczysta)Wpis własności | 200 zł |
| Koszty hipotekiWpis hipoteki do KW + PCC-3 (19 zł) | 219 zł |
| Razem na start | 123 446 zł |
Taksa notarialna to stawka maksymalna z rozporządzenia (notariusze często schodzą niżej — negocjuj). Nie uwzględniamy kosztów wykończenia, przeprowadzki ani ubezpieczeń wymaganych przez bank. Kwoty orientacyjne, stan prawny: lipiec 2026.
Ile wynoszą koszty transakcyjne w praktyce
Koszty okołozakupowe to zwykle 2–5% ceny na rynku wtórnym (głównie przez 2% PCC) i około 1% na pierwotnym. Do tego wkład własny — i to razem stanowi „gotówkę na start”, której nie pokryje żaden kredyt:
Koszty transakcyjne i gotówka na start (wkład 20%, zakup na kredyt, bez pośrednika)
| Cena | Koszty: wtórny | Koszty: pierwotny | Gotówka na start (wtórny) |
|---|---|---|---|
| 400 000 zł | 10 077 zł | 2177 zł | 90 077 zł |
| 500 000 zł | 12 323 zł | 2423 zł | 112 323 zł |
| 600 000 zł | 14 569 zł | 2669 zł | 134 569 zł |
| 800 000 zł | 19 061 zł | 3161 zł | 179 061 zł |
Najczęstsze niespodzianki: prowizja pośrednika (2–3% + VAT, płatna przy umowie — w kalkulatorze wpisz ją, jeśli dotyczy), ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki (podwyższona marża przez 2–6 miesięcy) i koszty wykończenia na pierwotnym, które potrafią przebić wszystkie opłaty transakcyjne razem wzięte.
Częste pytania
Kto nie płaci PCC przy zakupie mieszkania?+
Podatku PCC (2% ceny) nie zapłacisz w dwóch przypadkach: kupując od dewelopera (rynek pierwotny — w cenie jest VAT) oraz kupując pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym — zwolnienie obowiązuje od 2023 r. dla osób, które nie mają i nie miały wcześniej mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa (wyjątek: odziedziczony udział do 50%).
Czy taksę notarialną można negocjować?+
Tak — rozporządzenie określa stawki MAKSYMALNE, a przy umowach sprzedaży lokali mieszkalnych notariusz może policzyć najwyżej ich połowę (i tak liczy nasz kalkulator). W większych miastach realne oferty potrafią być 20–40% niższe od maksimum. Zadzwoń do 3 kancelarii — to najlepiej płatny kwadrans przy zakupie.
Ile wynosi minimalny wkład własny?+
Rekomendacja S przewiduje 20% wartości nieruchomości, ale większość banków akceptuje 10% z ubezpieczeniem niskiego wkładu (droższa marża do czasu spłaty brakującej części). Pamiętaj: koszty transakcyjne płacisz PONAD wkład — kredyt ich nie sfinansuje.
Jakie koszty dochodzą przy zakupie na kredyt?+
Wpis hipoteki do księgi wieczystej (200 zł), podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki (19 zł), zwykle wycena nieruchomości (kilkaset zł) i ewentualnie prowizja banku oraz ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki. Sam wpis możesz złożyć przez notariusza przy akcie.
Rynek pierwotny czy wtórny — co tańsze w kosztach transakcyjnych?+
Transakcyjnie pierwotny: brak PCC (oszczędność 2% ceny) i często brak pośrednika. Za to dochodzi wykończenie od stanu deweloperskiego i osobny akt przeniesienia własności. Wtórny bez statusu „pierwszego mieszkania” to pełne 2% PCC — przy 600 tys. zł to 12 tys. zł różnicy.